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24. Nov 2015

awt Rechtsanwälte: BGH ändert Rechtsprechung bei Mieterhöhungen

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gemäß § 558 BGB nunmehr festgestellt, dass es nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankommt, egal ob diese größer oder kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart. (BGH, Urteil vom 18.11.2015, AZ. VIII ZR 266/14).

Bislang hatte der Senat anhand der sog. “10-Prozent-Rechtsprechung“  festgelegt, dass erst bei einer Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen eintreten, da die Erheblichkeitsschwelle ab einer Abweichung von mehr als 10% überschritten sei.

Für den Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmiete ist deshalb nach der neuen Rechtsprechung allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt

Stellt der Vermieter fest, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als im Mietvertrag angegeben, kann er nur er jeweils bis zur Kappungsgrenze erhöhen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete auch für die größere Fläche erreicht ist. Entsprechendes gilt aber auch für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Awt Rechtsanwälte begrüßt diese Entscheidung, da es dem Vermieter  ermöglicht wird, eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.

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